Faut-il vendre son bien si c’est une passoire énergétique ?
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Vous le savez peut-être, depuis 2021 les logements avec une forte consommation d’énergie qu’on appelle passoires énergétiques n’ont pas le vent en poupe. En effet, pour lutter contre le réchauffement climatique le gouvernement français a durci les lois concernant la mise en location de biens avec un mauvais DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). Concrètement, les biens avec un DPE F et G seront interdits à la location d’ici respectivement 2025 et 2028.
Alors pour des biens qui sont des investissements locatifs, que faire ? Faut-il rénover votre bien, avec les coûts associés ? Faut-il vendre son bien et si oui comment ?
Dans cet article, nous vous aiderons dans ce choix ! D’avance, si la vente de votre bien est une préoccupation, vous pouvez vous tourner vers les agences immobilières en ligne. Vous pouvez notamment consulter ce comparatif pour trouver la meilleure agence immobilière en ligne.
Quelles sont les conséquences d’un mauvais DPE sur votre bien ?
Depuis un décret de 2021 mis en place pour lutter contre la déperdition énergétique des biens vétustes, les baux de mise en location à renouveler ou les nouvelles mises en location de bien sont très encadrés. En effet, voici les dates butoirs au-delà desquelles la location de votre bien n’est plus légalement acceptée :
- Pour les biens avec un DPE F et G, il est déjà impossible d’augmenter les loyers depuis 2022.
- Pour les biens avec un DPE G, il sera impossible de mettre en location un bien à compter de 2025.
- Pour les biens avec un DPE F, c’est la même histoire. Il sera impossible de louer votre bien d’ici 2028. Cette interdiction concerne à la fois les locataires arrivant en fin de bail, comme les nouveaux.
Si vous aviez prévu des revenus locatifs stables pour ce type de bien, il va falloir intégrer cette loi dans votre calcul car les rénovations d’un bien peuvent coûter très cher, en particulier si c’est une passoire énergétique.
Quelles sont les options qui s’offrent à vous dans ce cas ?
Première option : réaliser des travaux pour améliorer le DPE du bien
Pour améliorer le DPE de votre bien analysé par un diagnostiqueur agréé, voici les différents travaux que vous pouvez entreprendre pour récupérer ensuite un bien qui pourra entrer de nouveau sur le marché du locatif :
- Des travaux d'isolation thermique. Cela passe notamment par une meilleure isolation des murs, des toits si vous en avez ou encore des sols.
- Des travaux qui touchent votre chauffage. En effet, c’est également l’une des premières sources d’émission, ce qui est fortement considéré dans le DPE. Vous pouvez par exemple entamer une transition vers des pompes à chaleur ou des chaudières à condensation qui seront moins gourmandes en énergie.
- Des travaux pour faciliter la ventilation naturelle. Moins connu, il existe des solutions qui vous permettent une meilleure ventilation de votre bien pour éviter la surconsommation d’énergie dans les périodes chaudes, notamment en réduisant la climatisation (et par la même occasion la consommation énergétique du bien).
Évidemment, ces décisions gouvernementales se sont accompagnées d’aides nombreuses pour vous accompagner dans votre rénovation énergétique. Par exemple, MaPrimeRénov’ vous aide à financer ces travaux, avec parfois même des éco-prêts à taux zéro lorsque vous manquez de finance. Il existe également les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) qui sont une prime que peuvent vous verser vos fournisseurs si vous consommez moins.
La deuxième option, vendre votre bien pour changer d’investissement locatif
Vendre un bien énergivore peut être une solution dans certains cas, car la rénovation peut s’avérer coûteuse. En effet, il existe 2 cas majeurs :
Vous n’avez pas les fonds pour réaliser ces travaux et ne souhaitez pas emprunter davantage pour ce bien. C’est le cas dans de nombreuses situations, en particulier lors d’un héritage, avec des frais de succession à payer. Dans ce cas-là, vendre un bien qui est une passoire énergétique peut permettre d’avoir un meilleur investissement locatif futur.Votre maison ou votre appartement est plus qu’une passoire énergétique et les frais que vous devez engager sont mirobolants compte tenu du loyer que vous pouvez encaisser. C’est souvent le cas des vieux bâtis.
Dans le cas où vous souhaitez donc vendre votre bien, il est primordial si vous passez par une agence de bien choisir son prestataire en analysant notamment :
- Les honoraires de l’agence
- Le professionnalisme
- Le niveau de prise en charge de la vente
- La capacité à mettre en valeur le bien
- La vitesse de vente des agences
- Les avis clients
Avec ces paramètres-là, vous pourrez avoir un aperçu de la qualité des agences. Si vous souhaitez vendre vite, ou réduire vos frais, il faut savoir que les agences de quartier ne sont pas les seules qui peuvent vendre votre bien. En effet, les agences immobilières en ligne sont des solutions plus que pertinentes qui vous permettent souvent de vendre plus vite, et avec des honoraires beaucoup plus bas, ce qui peut être intéressant notamment si vous souhaitez faire un autre investissement locatif après.
Si vous vendez votre bien, que faire ensuite ?
Si vous souhaitez réinvestir dans d’autres projets immobiliers par la suite, vous savez maintenant ce qu’il faut prendre en compte. En effet, le DPE est crucial lors d’un investissement locatif et il doit être fait à la charge du propriétaire obligatoirement avant la vente d’un bien.
Pensez donc à vérifier ce score avant d'effectuer un achat. Si vous avez pour projet de louer un nouveau bien pour la suite, mais que vous ne pouvez pas libérer de temps pour ce projet, il faut savoir qu’il existe également des solutions d’investissement immobilier clé en main, ou encore des gestionnaires locatifs en ligne. Avec ces prestataires, vous pouvez placer votre capital sans pour autant avoir à le gérer vous-même, moyennant finance.
